Ma copropriété a moins de 50 lots : suis-je concerné par le DPE collectif ?
Vous êtes syndic bénévole d'un petit immeuble de 4, 8 ou 20 appartements, et vous entendez parler du DPE collectif obligatoire en 2026. Mais est-ce que ça vous concerne vraiment ? Et si oui, par où commencer ? Ce guide vous répond avec des cas concrets.
Réponse directe
Une copropriété de moins de 50 lots est-elle concernée par le DPE collectif 2026 ?
Oui, une copropriété de moins de 50 lots est concernée par le DPE collectif depuis le 1er janvier 2026 si elle comprend au moins un lot d'habitation et si son permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013. Le seuil officiel est « 50 lots ou moins » : une copropriété de 50 lots exactement est donc incluse.
| Taille de copropriété | Échéance DPE collectif | Statut en 2026 |
|---|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2024 | Déjà obligatoire |
| 51 à 200 lots | 1er janvier 2025 | Déjà obligatoire |
| 50 lots ou moins | 1er janvier 2026 | Obligatoire pour les petites copros |
Avant de payer un diagnostiqueur, utilisez le diagnostic gratuit Syndo pour vérifier si votre copropriété est concernée et préparer les bons documents.
La réponse courte : oui, si vous remplissez les deux conditions
Votre copropriété est concernée par le DPE collectif si elle remplit simultanément les deux conditions suivantes :
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Condition 1 : le nombre de lots
Votre copropriété compte 50 lots ou moins au total (appartements, caves, parkings, commerces — tous les lots du règlement de copropriété).
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Condition 2 : l'âge du bâtiment
Le permis de construire de votre immeuble a été déposé avant le 1er janvier 2013. Les immeubles plus récents bénéficient d'une attestation thermique et ne sont pas concernés.
Si les deux conditions sont remplies, votre copropriété devait avoir son DPE collectif depuis le 1er janvier 2026. Vous êtes en retard réglementaire si ce n'est pas fait.
Comment compter les lots de ma copropriété ?
C'est une question que se posent souvent les syndics bénévoles de petits immeubles. Le nombre de lots à retenir est celui qui figure dans le règlement de copropriété, pas seulement le nombre d'appartements.
Concrètement, sont comptés comme « lots » :
- • Les appartements et maisons (lots principaux d'habitation)
- • Les caves et celliers (s'ils sont listés comme lots dans le règlement)
- • Les garages et places de parking
- • Les locaux commerciaux
- • Les parties communes spéciales éventuelles
Exemples concrets :
- • Immeuble de 8 appartements + 8 caves + 4 garages = 20 lots → concerné
- • Immeuble de 30 appartements + 30 caves + 10 commerces = 70 lots → non concerné par le seuil 2026
- • Maison divisée en 3 appartements = 3 lots → concerné (si permis avant 2013)
En cas de doute, consultez votre règlement de copropriété ou l'état descriptif de division, qui liste exhaustivement tous les lots numérotés.
Mon immeuble a moins de 10 lots : suis-je quand même concerné ?
Oui. Il n'y a pas de seuil minimal de lots pour le DPE collectif. Une copropriété de 3 appartements construite en 1980 est tout autant soumise à l'obligation qu'un immeuble de 40 lots.
La bonne nouvelle : pour les très petits immeubles (moins de 10 lots), le DPE collectif est souvent moins coûteux et plus rapide à réaliser. Le diagnostiqueur peut parfois s'appuyer sur les DPE individuels déjà réalisés lors des dernières ventes pour enrichir son analyse.
Cas particuliers : les immeubles mixtes et les résidences secondaires
Immeuble mixte (habitation + commerce) : Si votre immeuble comprend des appartements et des locaux commerciaux, il reste soumis au DPE collectif dès lors qu'il y a au moins un lot d'habitation. Les commerçants sont copropriétaires comme les autres et participent aux charges.
Résidence secondaire : L'obligation de DPE collectif s'applique aux copropriétés résidentielles quelle que soit l'utilisation des lots (résidence principale ou secondaire). Une copropriété de chalets en station de ski de moins de 50 lots avec permis avant 2013 est bien soumise au DPE collectif.
Maison individuelle en copropriété horizontale : Les ensembles de maisons individuelles en copropriété (lotissements avec parties communes) sont soumis au DPE collectif si les conditions de lots et d'âge sont remplies.
Par quelle démarche commencer concrètement ?
Si votre copropriété est concernée et que le DPE collectif n'a pas encore été réalisé, voici le plan d'action en 5 étapes :
- 1
Vérifiez vos obligations complètes
Utilisez notre diagnostic gratuit pour identifier toutes vos obligations réglementaires : DPE collectif, PPPT, fonds de travaux, registre. En 3 minutes, vous savez où vous en êtes.
- 2
Estimez les points sensibles avant les devis
Avant de contacter les diagnostiqueurs, listez les travaux déjà faits, factures d'isolation, fenêtres, toiture, chauffage, ventilation et plans. C'est ce qui évite les valeurs par défaut absurdes dans les petites copros sans chauffage collectif.
- 3
Obtenez 2-3 devis comparables
Contactez des diagnostiqueurs certifiés pour le DPE d'immeuble. Comparez le périmètre exact : bâtiments, logements visités, transmission ADEME, délai, remise du rapport et éventuel couplage PPPT.
- 4
Inscrivez le vote à l'ordre du jour de la prochaine AG
Préparez la résolution et joignez les devis à la convocation. Le vote se fait à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix exprimées). Pour en savoir plus, consultez notre guide sur le vote en AG.
- 5
Faites réaliser le DPE collectif
Après le vote, signez le contrat avec le diagnostiqueur retenu. L'intervention dure généralement une demi-journée à une journée. Le rapport est remis sous 2 à 4 semaines.
- 6
Affichez la classe énergie et conservez le rapport
Après réception du rapport, affichez l'étiquette énergie dans le hall de l'immeuble et intégrez le DPE collectif au carnet d'entretien. Vous devrez le mentionner dans toutes les annonces de vente et de location.
Et le PPPT dans tout ça ?
Si votre immeuble a plus de 15 ans, vous avez également l'obligation du Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Il est conseillé de réaliser le DPE collectif et le PPPT ensemble, souvent auprès du même prestataire, pour optimiser le coût.
Les aides financières disponibles pour les petites copropriétés
Même pour les petites copropriétés, des aides financières existent :
- →MaPrimeRénov' Copropriété : aide de l'Anah pour les travaux de rénovation énergétique collective, conditionnée à un gain énergétique d'au moins 35 % et un DPE collectif initial.
- →Éco-PTZ collectif : prêt à taux zéro pour les travaux d'amélioration de la performance énergétique, accessible aux copropriétés.
- →CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : financement proposé par les fournisseurs d'énergie en échange de travaux de rénovation. Cumulable avec MaPrimeRénov'.
Pour accéder à la plupart de ces aides, le DPE collectif est un prérequis. C'est une raison supplémentaire de ne pas tarder.
Sources réglementaires vérifiées
FAQ DPE copropriété
Questions fréquentes des syndics bénévoles
S'il n'y a pas de sanction pour le DPE collectif, pourquoi le faire ?
Vous avez raison : l'amende automatique n'est pas le bon argument. Le vrai risque apparaît plus tard, quand la copropriété doit préparer son PPPT, voter des travaux, demander des aides, vendre un lot ou répondre aux questions du notaire et d'un acquéreur. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
Le DPE collectif est-il quand même obligatoire dans ma copropriété ?
Oui, le DPE collectif est obligatoire si votre copropriété est à usage total ou partiel d'habitation, que son permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 et qu'elle entre dans le calendrier légal. Pour les copropriétés de 50 lots ou moins, l'échéance métropolitaine est le 1er janvier 2026. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
À partir de quand le DPE collectif est-il obligatoire pour une petite copro ?
Pour une petite copropriété de 50 lots ou moins, le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2026 en France métropolitaine. Les copropriétés de plus de 200 lots étaient concernées depuis 2024 et celles de 51 à 200 lots depuis 2025. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
Une copropriété de moins de 50 lots est-elle concernée par le DPE collectif 2026 ?
Oui, une copropriété de moins de 50 lots est concernée en 2026 si elle comprend au moins un lot d'habitation et si le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 1er janvier 2013. Le seuil officiel vise les copropriétés d'au maximum 50 lots, donc exactement 50 lots est inclus. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
Un syndic bénévole doit-il faire réaliser le DPE collectif ?
Oui, le syndic bénévole doit inscrire la décision à l'ordre du jour, demander des devis, faire voter le DPE collectif en assemblée générale puis conserver le rapport. La décision se vote à la majorité simple de l'article 24, mais mieux vaut préparer le dossier avant les devis pour éviter un rapport fragile. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
Y a-t-il une sanction si je ne fais pas le DPE collectif ?
Il n'existe pas de sanction automatique spécifique simplement parce que le DPE collectif n'est pas réalisé. En pratique, l'absence de DPE devient surtout bloquante ou risquée lors du PPPT, d'une demande d'aides, d'une vente, d'une négociation de prix ou d'une contestation de gestion. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
Le PPPT oblige-t-il à faire le DPE collectif tôt ou tard ?
Le PPPT est obligatoire pour les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans, quelle que soit leur taille. Il se construit à partir de l'état technique et énergétique de l'immeuble : sans DPE collectif exploitable, la copropriété repousse souvent le même sujet à l'AG travaux suivante. Vérifiez votre cas avec le diagnostic gratuit.
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